Πως γίνεται η συμπλήρωση εντύπου Ε9 οικοπέδου με σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας και οριζόντιας διαίρεσης κάθετων ιδιοκτησιών;

Επι οικοπέδου συνολικής επιφάνειας 1369 τμ γίνεται σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας και διαιρείται σε δύο τμήματα όπου το τμήμα Α κατέχει 446,40/1000 και το τμήμα Β κατέχει 553,60/1000 επι του οικοπέδου.

Στο κάθε τμήμα γίνεται σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας τετραώροφης πολυκατοικίας με υπόγειο όπου περιγράφονται αναλυτικά οι μελλοντικές οριζόντιες ιδιοκτησίες. (Δηλαδή 2 4όροφες πολυκατοικίες μία σε κάθε τμήμα του οικοπέδου).

Στο συμβόλαιο περιγράφεται αναλυτικά η διανομή των μελλόκτιστων οριζόντιων ιδιοκτησιών μεταξύ τεσσάρων συνιδιοκτητών.

Σήμερα η κατάσταση του οικοπέδου είναι η εξής:

Στο τμήμα Β έχει ολοκληρωθεί ο σκελετός της οικοδομής εκτός από δώμα πάνω από τον τέταρτο όροφο το οποίο περιγράφεται ως παρακολούθημα ενός από το δύο διαμερίσματα του 4 ου ορόφου χωρίς χιλιοστά στο οικόπεδο. (αποκλειστική χρήση).

Στο τμήμα Α έχει ολοκληρωθεί ο σκελετός ως και τον 2 ο όροφο μόνο.(Και σε αυτή την οικοδομή περιγράφεται δώμα που την αποκλειστική χρήση την έχει ένα από τα διαμερίσματα του 4 ου ορόφου)

Τα ερωτήματα μου είναι τα εξής;

1.Πως συμπληρώνεται το Ε9 δεδομένου πως δεν έχουν ολοκληρωθεί όλοι οι όροφοι στο τμήμα Α; Πρέπει να αποτυπωθούν οι μελλοντικοί όροφοι του ως ημιτελή ή ως αέρας- οικόπεδο και αν ναι με ποιον υπολογισμό;

2.Τόσο στο τμήμα Α όσο και στο Β περιγράφονται μεταξύ άλλων ανοικτές επί της πυλωτής θέσεις πάρκινγκ με τα τετραγωνικά τους και χωρίς χιλιοστά επι του οικοπέδου οι οποιές διανέμονται εξ αδιαιρετου και στους τέσσερις συνιδιοκτήτες χωρις να αναφέρεται ότι αποτελούν παρακολουθήματα κάποιου διαμερίσματος.Πως θα αποτυπωθούν στο Ε9;


1. Από τις οδηγίες- διευκρινίσεις που έχουν εκδοθεί από την φορολογική διοίκηση :

1.1  Όσον αφορά τα ημιτελή κτίσματα :

• ΠΟΛ.1001/4-1-2005 : «Επί οικοπέδων, για τα οποία έχει γίνει πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας αλλά δεν έχει προχωρήσει η κατασκευή του σκελετού των ορόφων την 1/1/2005 θα δηλωθούν τα εκατοστά ιδιοκτησίας ή συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και μόνο. Αν όμως έχει ολοκληρωθεί ο σκελετός τουλάχιστον της οικοδομής, τότε ο οικοπεδούχος θα αναγράψει όλα τα κτίσματα- διαμερίσματα σε χωριστές γραμμές ως ημιτελή, όπως περιγράφονται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και σε άλλη γραμμή το πιθανό δικαίωμα υψούν (ποσοστό επί τοις εκατόν συνιδιοκτησίας του οικοπέδου). Σε περίπτωση όμως που, μέχρι τις 31/12/2004, έχει μεταβιβαστεί με οριστικό συμβόλαιο διαμέρισμα ανεγειρόμενης οικοδομής σε οποιοδήποτε στάδιο (ακόμη και πριν την έναρξη εργασιών επί του οικοπέδου) θα δηλωθεί από το νέο κύριο ως αποπερατωμένο. Τα ανωτέρω ισχύουν και στη περίπτωση ανέγερσης πολυκατοικίας από ιδιώτη όσο και στη περίπτωση ανέγερσης με αντιπαροχή».

• ΠΟΛ.1052/19-2-2014 : «Οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν δημιουργηθεί αλλά την 1η Ιανουαρίου 2014 δεν έχει κατασκευαστεί ο φέρων οργανισμός (σκελετός) αυτών, δηλώνονται ως οικόπεδα με τα ποσοστά ιδιοκτησίας ή συνιδιοκτησίας επί αυτού. Σε περίπτωση όμως που, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2013, έχει μεταβιβαστεί με οριστικό συμβόλαιο ακίνητο ανεγειρόμενης οικοδομής σε οποιοδήποτε στάδιο, ακόμη και πριν την έναρξη εργασιών επί του οικοπέδου, εφόσον προβλέπεται ότι αυτό θα παραδοθεί αποπερατωμένο στον αγοραστή, δηλώνεται ως αποπερατωμένο.».

• ΠΟΛ.1052/19-2-2014 : «Δεν αναγράφονται στοιχεία κτίσματος όταν υπάρχει παντελής έλλειψη στέγης. Αν υπάρχει μερική έλλειψη στέγης ή άλλες ουσιώδεις βλάβες του κτίσματος, που το καθιστούν μη λειτουργικό, τότε αναγράφεται ως ημιτελές.».

• ΠΟΛ.1237/11-11-2014 : «Ημιτελές κτίσμα (κωδ. 99) :Ημιτελές θεωρείται ένα κτίσμα, το οποίο βρίσκεται μέχρι και το αντίστοιχο στάδιο αποπεράτωσης ανά κατηγορία, σύμφωνα με όσα προβλέπονται στις οικείες υπουργικές αποφάσεις περί ΑΠΑΑ, και συγκεκριμένα για αποθήκη και θέση στάθμευσης (εντός ΑΠΑΑ), μέχρι και το στάδιο της ολοκλήρωσης των επιχρισμάτων, και για τα λοιπά κτίσματα (εντός ή εκτός ΑΠΑΑ), μέχρι και την τοποθέτηση των δαπέδων. Κτίσμα, το οποίο ηλεκτροδοτείται με μη εργοταξιακή παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, δεν θεωρείται ημιτελές, με εξαίρεση την πιο κάτω περίπτωση κτισμάτων με μερική έλλειψη στέγης ή μη λειτουργικών. Επίσης, για τις ανάγκες επιβολής φόρου, ως ημιτελές αναγράφεται και το κτίσμα το οποίο έχει μερική έλλειψη στέγης ή άλλες ουσιώδεις βλάβες, που το καθιστούν μη λειτουργικό. Στις περιπτώσεις στις οποίες μεταβιβάζεται με οριστικό συμβόλαιο από τον κατασκευαστή κτίσμα ανεγειρόμενης οικοδομής σε οποιοδήποτε στάδιο (ακόμη και πριν την έναρξη εργασιών επί του οικοπέδου), αυτό δηλώνεται από το νέο κύριο ως αποπερατωμένο, εφόσον υπάρχει υποχρέωση του κατασκευαστή να το αποπερατώσει.».

1.2  Όσον αφορά τις θέσεις στάθμευσης :

• ΠΟΛ.1237/11-11-2014 : «Θέση στάθμευσης ανοικτή ή κλειστή : Θέση στάθμευσης ορίζεται ο ιδιωτικός χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, όπως προσδιορίζεται είτε από την οικοδομική άδεια είτε από τον τίτλο κτήσης, που αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία. Εφόσον η θέση στάθμευσης δεν αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος της ιδιοκτησίας, της οποίας αποτελεί παρακολούθημα ή της μονοκατοικίας στην οποία ευρίσκονται. …. Οι βοηθητικοί χώροι / θέσεις στάθμευσης, που δεν αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, βρίσκονται στους κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους πολυκατοικίας και δεν ανήκουν, ως παρακολούθημα, σε οριζόντια ιδιοκτησία της πολυκατοικίας, δεν αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Δεσμευμένες θέσεις στάθμευσης, σύμφωνα με τις διατάξεις των ν.1221/80 και 960/79, δεν αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, εφόσον βρίσκονται σε ακάλυπτο οικόπεδο. Αν όμως έχουν δεσμευθεί θέσεις στάθμευσης και αυτές είναι στεγασμένες, αναγράφονται.».

2. Για το χρόνο δήλωσης των ακινήτων, στο άρθρο 23 του Ν.3427/2005, όπως ισχύει μετά από συνεχής τροποποιήσεις, αναφέρεται : «(παρ. 3.α’) Από την 1η Ιανουαρίου 2015 και εφεξής, για τη σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στα δικαιώματα της παρ. 1 του παρόντος άρθρου, ο φορολογούμενος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων εντός τριάντα (30) ημερών από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης και κάθε άλλης μεταβολής στα παραπάνω δικαιώματα, πλην της κληρονομικής διαδοχής, για την οποία ο φορολογούμενος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων εντός τριάντα (30) ημερών από την παρέλευση άπρακτης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς. ….».

Δεν έχει δημοσιοποιηθεί από την φορολογική διοίκηση ο χρόνος/ τρόπος αναγραφής κτισμάτων κατά την ανέγερση οικοδομής, για τα στάδια ημιτελή- έτοιμο και κάθε άλλη λεπτομέρεια.

3. Για την περίπτωση του ερωτήματος :

3.1 Σύμφωνα (και) με την ΠΟΛ.1237/11-11-2014 «Σε κάθε περίπτωση αναγραφής κτισμάτων απαιτείται και η συμπλήρωση των στοιχείων του οικοπέδου ή γηπέδου, επί του οποίου βρίσκονται αυτά. Κατ΄ εξαίρεση δεν συμπληρώνονται στοιχεία οικοπέδου αποκλειστικά και μόνο σε κατοικίες, επαγγελματικές στέγες, αποθήκες και θέσεις στάθμευσης εφόσον αθροιστικά: (α) υπάρχει πλήρης σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για το σύνολο του οικοπέδου και των επ΄ αυτού κτισμάτων (υφισταμένων ή μελλοντικών), (β) η αξία του οικοπέδου υπολογίζεται με το σύστημα ΑΠΑΑ και, (γ) βρίσκονται σε πολυκατοικία.».

3.2 Η γνώμη μας (με συντηρητικό χειρισμό) είναι ότι, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες για τις οποίες έχει ολοκληρωθεί ο σκελετός θα πρέπει να καταχωρισθούν στο έντυπο Ε9 ως «ημιτελής», οι δε ιδιοκτησίες για τις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί ο σκελετός καταχωρίζονται ως «οικόπεδο» (με την συνολική επιφάνεια του οικοπέδου και ποσοστό συνιδιοκτησίας  τα χιλιοστά (%ο) επί του συνολικού οικοπέδου και όχι επί της καθέτου).

3.3 Η επιφάνεια των κοινόχρηστων θέσεων στάθμευσης, οι οποίες δεν αποτελούν παρακολούθημα σε οριζόντια ιδιοκτησία, δεν αναγράφονται στο έντυπο Ε9.